Im Rahmen  der Baufinanzierung spielen Zinsen eine maßgebliche Rolle. Die Höhe der Bauzinsen hängt von verschiedenen Faktoren ab. Neben der allgemeinen Situation an den Geld- und Kapitalmärkten haben eine Vielzahl individueller Faktoren Einfluss auf die Zinshöhe einer Baufinanzierung. Allgemeine Zinsangaben in der Werbung, in Internetportalen oder Zinsvergleichen lassen in den seltensten Fällen Rückschlüsse auf den Zins Ihrer persönlichen Baufinanzierung zu. Erfahren Sie hier, welche Gesichtpunkte den Bauzins beeinflussen und wie Sie entscheidend Einfluss hierauf nehmen können.

In der Praxis der Baufinanzierung sind die Einflussfaktoren auf den Zins einer Finanzierung recht vielgestaltig. Bei näherer Betrachtung lässt sich jedoch feststellen, dass sich nahezu all diese Faktoren auf drei Kriterien zurückführen lassen. Entscheidend für den Zins einer Baufinanzierung sind demnach insbesondere:

• Die Immobilie
  
• Der Darlehensnehmer
• Die Finanzierung

Wie diese Kriterien in Sachen Zins zusammenspielen und wie Sie diese Kriterien beeinflussen und für einen günstigen Zins bei Ihrer Baufinanzierung nutzen können, erfahren Sie im Folgenden.

Der Immobilie kommt im Bereich der Baufinanzierung eine doppelte Bedeutung zu. Einserseits stellt ihr Erwerb, ihr Umbau oder ihre Modernisierung häufig den Grund für die Aufnahme eines Darlehens dar. Andererseits dient die Immobilie in den meisten Fällen zugleich auch als Sicherheit für die Finanzierung bzw. den zu vergebenden Kredit. Die Werthaltigkeit der Immobilie ist daher von entscheidender Bedeutung für die Zinshöhe. Der Wert einer Immoblie wird u. a. von folgenden Faktoren bestimmt:

1. Lage

Die Lage ist einer der wichtigsten Faktoren bei der Bestimmung des Immobilienwerts. Eine gute Lage in einer gefragten Gegend sowie in der Nähe von Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, öffentlichen Verkehrsmitteln und anderen wichtigen Einrichtungen kann den Wert einer maßgeblich Immobilie erhöhen.

2. Größe und Grundstücksfläche

Die Größe der Immobilie und des Grundstücks kann den Wert beeinflussen. Größere Immobilien und Grundstücke haben in der Regel einen höheren Wert als kleinere.

3. Ausstattung und Extras

Zusätzliche Ausstattungsmerkmale wie ein Garten, eine Garage, ein Balkon, moderne Heiztechnik oder eine Solaranlage können den Wert einer Immobilie positiv beeinflussen.

4. Zustand der Immobilie

Der Zustand der Immobilie, einschließlich des Alters, der Bauqualität und des allgemeinen Zustands, kann den Wert beeinflussen. Eine gut gepflegte und moderne Immobilie wird in der Regel einen höheren Wert haben als eine veraltete oder renovierungsbedürftige Immobilie.

5. Wirtschaftliche Bedingungen

Die allgemeinen wirtschaftlichen Bedingungen am Immobilienstandort, die Arbeitslosenquote und das Wirtschaftswachstums in der Region können den Immobilienwert beeinflussen. Wie sehen die Zukunftsperspektiven aus?

6. Nachfrage und Angebot

Die Nachfrage nach Immobilien in einer bestimmten Region kann den Wert beeinflussen. Wenn die Nachfrage hoch ist und das Angebot begrenzt ist, kann der Wert steigen.

7. Nutzung

Auch die Nutzung der Immobilie – als Kapitalanlage oder zur Eigennutzung – wirkt sich auf den Bauzins aus. Die Finanzierung von Kapitalanlageimmobilien folgt teilweise anderen Regeln. Bei eigengenutzten Objekten besteht häufig die Möglichkeit Förderdarlehen der KfW oder entsprechender Landesförderbanken zu erhalten.

Die aufgeführten Punkte haben Einfluss auf den aktuellen Wert einer Immobilie und ihre Wertbeständigkeit in der Zukunft. Mittelbar beeinflusst dies auch den Wert der der Bank zustehenden dinglichen Sicherheiten, wie Hypothek oder Grundschuld. Je höher und werthaltiger die Absicherung der Bank ausfällt, desto eher gelingt es zu einem günstigen Zins zu finanzieren.

Beim Darlehensvertrag handelt es sich – ähnlich wie bei der Miete – um ein Dauerschuldverhältnis. Das heißt, der abgeschlossene Vertrag läuft über einen längeren Zeitraum, in der Regel 10, 15 oder gar 20 Jahre und länger. Banken haben daher ein gesteigertes Interesse, mit zuverlässigen und nachhaltig leistungsfähigen Kunden Darlehensverträge abzuschließen. Sie achten hierbei insbesondere auf die folgenden personenbezogenen Punkte:

1. Einkommen

Das monatliche Einkommen ist ein wichtiger Faktor bei der Baufinanzierung. Je höher das verfügbare Einkommen im Verhältnis zur monatlichen Darlehensrate ist, desto größer ist in der Regel der finanzielle Spielraum und die Möglichkeit das Darlehen auch bei unvorhergesehenen Ausgaben und Belastungen weiterhin bedienen zu können. Auch Einkünfte aus Mieten, Kapitalerträgen und Renten werden berücksichtigt.

2. Vermögen

Die Vermögenssituation des Kunden ist ebenfalls ein maßgeblicher Faktor. Je mehr Vermögenswerte – in Form von Sparguthaben, weiteren Immobilien, Aktien, Bausparverträgen und Lebensversicherungen vorhanden sind, desto geringer ist das Risiko für die Bank und desto bessere Konditionen können in der Regel ausgehandelt werden.

3. Berufliche Situation

Die Erwerbssituation des Kreditnehmers ist ebenfalls bedeutsam. Banken ist es wichtig zu erfahren, ob ihr zukünftiger Kreditnehmer Angestellter, Beamter, Freiberufler, Selbständiger oder Rentner ist. Die Anforderungen an Selbständige und Freiberufler im Rahmen der Darlehensgewährung sind in der Regel etwas höher, da ihre Einfünfte stärker variieren können, als bei Angestellten und Beamten. Letztere können daher zumeist aus einem größeren Angebot an Baufinanzierungen auswählen. Nicht unerheblich ist auch, ob das Arbeitsverhältnis unbefristet ist und schon längere Zeit besteht. Eine längere Beschäftigungsdauer erleichtert regelmäßig den Abschluss einer Baufinanzierung und wirkt sich zum Teil auch positiv auf den Bauzins aus.

4. Familienstand

Der Familienstand kann ebenfalls Einfluss auf die Baufinanzierung haben. Verheiratete oder in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft lebende Personen bieten – aus Bankensicht – die Möglichkeit das Baudarlehen mit Hilfe von zwei Erwerbseinkommen zu bedienen. Zudem stehen Paare zu zweit für die Erfüllung der sich aus der Baufinanzierung ergebenden Verpflichtungen ein. Für Banken bedeutet dies eine erhöhte Sicherheit, die sich in einem günstigeren Zins auswirken kann.

5. Alter

Mit zunehmendem Alter des Kunden tun sich Banken schwerer neue Darlehen zu vergeben. Dies resultiert aus rechtlichen Vorgaben, die vorsehen, dass Baufinanzierungen im Regelfall beim Erreichen des Renteneintrittsalters – weitgehend – zurückgezahlt sind.

6. Bonität

Der Kreditwürdigkeit des Kunden – auch Bonität genannt – kommt eine erhebliche Bedeutung bei der Baufinanzierung zu. Jede Bank kann die Bonität anders beurteilen. Basis einer solchen Bonitätsbewertung ist üblicherweise die Einholung einer Schufa-Auskunft, nach vorhergehender Zustimmung des Darlehensnehmers. Aus einer Vielzahl von Informationen, beispielsweise bestehenden Krediten, Art der bisherigen Kontoführung usw. gelangt die Bank zu ihrer Bonitätseinschäzung. Je höher die Kreditwürdigkeit seitens der Bank beurteilt wird, desto eher ist sie bereit dem Kunden günstige Kreditkonditionen inklusive eines niedrigen Zinses einzuräumen.

Die Eckdaten der Finanzierung selbst haben einen entscheidenden Einfluss auf die Höhe der Kreditzinsen. Auch hier spielt die Frage der Risikoverteilung zwischen Bank und Kunde eine maßgebliche Rolle. Daneben können „Extras“ den Bauzins erhöhen.

1. Darlehenshöhe

Die Darlehenssumme kann Einfluss auf die Höhe des Bauzinses haben. Dies hängt damit zusammen, dass die Kreditprüfung bei einem kleinen Baudarlehen genauso zeit- und arbeitsintensiv ist, wie bei einem großen Darlehen. Die Erträge bei kleineren Darlehenssummen fallen für Banken jedoch deutlich geringer aus. Einige Kreditgeber gewähren daher erst Baudarlehen ab 50.000 € aufwärts. Die verbleibenden Banken lassen sich den – im Verhältnis zum Ertrag – erhöhten Arbeitsaufwand bei geringeren Darlehenssummen durch höhere Zinssätze vergüten. Höhere Darlehen werden daher in der Regel zu einem günstigeren Zins angeboten.

2. Eigenkapital

Das eingesetzte Eigenkapital hat bei der Finanzierung einer Immobilie einen maßgeblichen Einfluss auf die Höhe des Bauzinses. Je mehr Eigenkapital der Erwerber in die Finanzierung einbringt, desto niedriger wird das Risiko der Bank und damit der zu zahlende Bauzins. In diesem Zusammenhang taucht immer wieder der Begriff des Beleihungsauslaufs auf. Bildhaft kann man sich Beleihungsauslauf und Eigenkapital als die zwei Seiten einer Waage vorstellen: Mit steigendem Eigenkapitaleinsatz sinkt der Beleihungsauslauf, beziehungsweise der Anteil zu dem die Immobilie beliehen wird. Umgekehrt steigt der Beleihungsauslauf, je weniger Eigenkapital in die Finanzierung einfließt. Folge: Die Finanzierung wird für die Bank mit abnehmendem Eigenkapitaleinsatz risikoreicher und der Zinssatz steigt an. Bei Finanzierungen mit einem Beleihungsauslauf bis zu 80 %, erhalten Darlehensnehmer bereits einen recht günstigen Bauzins. Die besten Konditionen und den günstigsten Zins erhalten in der Regel Bauherren bei Finanzierungen mit Beleihungsausläufen bis 60 % des Beleihungswertes. Diese Konditionen finden Sie häufig auch in der Werbung oder in Zinsvergleichen.

3. Zinsbindung

Parallel zu Eigenkapitaleinsatz und  Beleihungsauslauf hat auch die Dauer der Zinsbindung eine recht große Bedeutung für die Höhe des Bauzinses. Auf längere Sicht ist die Entwicklung des Zinsniveaus schwer einzuschätzen. Durch die Vereinbarung einer Zinsbindung erhält der Darlehensnehmer Planungssicherheit, sodass er über Jahre mit einer konstanten Rate rechnen kann. Üblicherweise können Zinsbindungen zwischen 5 und 30 Jahren vereinbart werden. Je länger die gewählte Zinsbindungsdauer ist, desto höher ist die Planungssicherheit für den Darlehensnehmer auf der einen Seite  und das Zinsänderungsrisiko für die Bank auf der anderen. Banken erheben daher in Abhängigkeit von der jeweiligen Zinsbindungsdauer individuelle Zinsaufschläge zwischen 0,05 und 0,7 Prozentpunkten. Grundsätzlich gilt dabei je länger die Zinsbindungsdauer, desto höher fällt der Zinsaufschlag aus.

4. Tilgung

Die Tilgungshöhe spielt im Hinblick auf die Höhe des Bauzinses regelmßig eine untergeordnete Rolle. Zwar ist nicht zu verkennen, dass das Finanzierungsrisiko der Bank geringer ausfällt, je schneller das Darlehen zurückgeführt wird. Ea bleibt jedoch zentraler Geschäftszweck von Banken Geld darlehensweise – d. h.  entgeltlich gegen Zins – zu gewähren. Insofern konkurrieren beim Thema Tilgungshöhe das Sicherheits- und das Erwerbsinteresse der Bank miteinander. Günstigere Zinssätze gewähren Banken vorwiegend bei sogenannten Volltilger-Darlehen. Der Zinsvorteil in einem solchen Fall kann erfahrungsgemäß in einer Größenordnung von 0,1 bis 0,2 Prozentpunkten liegen.

5. Fördermittel

Die öffentliche Hand stellt im Immobilienbereich Fördergelder zu verschiedenen Zwecken bereit. So werden beispielsweise Familien beim Erwerb ihrer eigengenutzten Immobilie gefördert. Aber auch die Sanierung einer Immobilie zu einem klimafreundlichen und energieeffizienten Gebäude bzw. der Neubau eines solchen Gebäudes wird unterstützt. Die größten Fördergeber sind die KfW und die Förderbanken der Bundesländer (z.B. NRW Bank). Neben günstigen Darlehen, werden von dort teilweise auch Zuschüsse zur Verfügung gestellt. Unabhängig von der Förderart können sich beide Varianten positiv auf die Machbarkeit eines Vorhabens und den durchschnittlichen Zins der Gesamtfinanzierung auswirken. Erfahren Sie mehr über die Möglichkeiten einer KfW Förderung.

6. Sonderaktionen

Vereinzelt bieten Banken Sonderaktionen für Neu- oder Bestandskunden an. So erhalten Inhaber eines Girokontos bei Abschluss einer Baufinanzierung von Ihrer Bank gelegentlich einen Zinsabschlag auf den Bauzins. Im Rahmen der Neukundenakquise gewähren manche Banken Zinsvorteile für bestimmte Berufsgruppen – z. B. für Beamte oder Akademiker. Vergleichen kann sich hier lohnen!

7. Extras

Bei Abschluss des Darlehensvertrages können Bauherren verschiedene Instrumente zu Ihrer Absicherung bzw. späteren Flexibilität  mit der Bank vereinbaren. Diese Gestaltungsmöglichkeiten können je nach individueller Situation nützlich und hilfreich für den Kunden und die jeweilige Situation sein. Banken lassen sich diese „Extras“ grundsätzlich durch einen leichten Zinsaufschlag bezahlen. Darlehensnehmer sollten daher überlegen, welche Extras sie wirklich benötigen und welche eher verzichtbar sind. Vereinbart werden könnnen zum Beispiel:

• Sondertilgungsoptionen
• Tilgungssatzwechsel
• Forward-Darlehen
• eine extra lange bereitstellungszinsfreie Zeit

Bei vielen Banken gehören Sondertilgungsoptionen bis zu 5 % der Darlehenssumme pro Jahr und vereinzelte Tilgungssatzwechsel während der Laufzeit des Darlehens mittlerweile zum Standard und sind häufig kostenlos.

Haben Sie Fragen zu Ihrer individuellen Situation? Wir stehen Ihnen gern zur Verfügung.