Der Neubau einer Immobilie stellt weitergehende Anforderungen an die Immobilienfinanzierung als der Kauf einer Bestandsimmobilie. Beim Kauf eines bestehenden Objekts sind die Gesamtkosten des Projekts – bestehend aus Kaufpreis und Nebenkosten – grundsätzlich von vornherein bestimmt und die Auszahlung des Darlehens erfolgt in der Regel in einer Summe im Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung.

Anders verhält es sich beim Neubau einer Immobilie. Hier wird die Finanzierung üblicherweise vor Abschluss des Bau- bzw. Bauträgervertrages auf Basis eines Kostenplanes, welchem die Kalkulation des Bauträgers oder des beauftragten Bauunternehmens zugrunde liegt, abgeschlossen. Die tatsächlichen Gesamtkosten des Neubaus inklusive aller Nebenkosten stehen verbindlich aber erst am Ende der Baumaßnahme fest. Deshalb ist es insbesondere beim Neubau wichtig, finanzielle Reserven einzuplanen und von Anfang an die Möglichkeit einer Nachfinanzierung mit der Bank zu vereinbaren.

Bereitstellungszinsen sind zusätzliche Kosten im Rahmen der Baufinanzierung. Aufgrund der Auszahlung des Darlehens in Teilbeträgen, verbleiben zunächst unausgezahlte Kreditteile bei der Bank. Dies ist in der Neubau-Finanzierung regelmäßig der Fall. Die Bank muss dennoch den gesamten Darlehensbetrag bereithalten und kann mit den unausgezahlten Darlehensmitteln nicht anderweitig arbeiten und Gewinne erzielen. Für diese Bereitstellung der Finanzierungsmittel kann die Bank zusätzliche Zinsen, sogenannte Bereitstellungzinsen, verlangen. Die Höhe wird im Darlehnsvertrag festgelegt, branchenüblich sind 3 % pro Jahr bzw. 0,25 % pro Monat. Bei nicht abgerufenen Darlehensmitteln in Höhe von 200.000,00 € entstehen so 500,00 € (200.000,00 € x 0,25 %) Bereitstellungszinsen pro Monat. Hier sehen Sie weitere Zahlenbeispiele.

Bereitstellungszinsen fallen neben der Rate für bereits ausgezahlte Darlehensbeträge an. Sie verteuern also die Finanzierung und sollten daher von Anfang an bei der Finanzierung und Liquiditätsplanung berücksichtigt werden. Im Idealfall handeln Sie mit Ihrem Darlehensgeber eine möglichst lange bereitstellungszinsfreie Zeit aus. 6 Monate gelten heute nahezu als Standard, gerade bei dem Neubau einer Immobilie ist dieser Zeitraum jedoch zu eng bemessen. Schon ein reibungsloser Ablauf erfordert häufig mehr als 12 Monate Bauzeit – Bauverzögerungen können hinzutreten. Im Rahmen einer Neubaufinanzierung sollten Sie daher eine möglichst lange kostenfreie Bereitstellungszeit anstreben und einen entsprechenden Finanzierungspuffer einplanen. Wir beraten Sie gern.

Bei der Finanzierung eines Neubaus erfolgt die Auszahlung des Darlehens in Teilbeträgen nach Baufortschritt. Eine Aufteilung in bis zu sieben Teilbeträge ist möglich. Die Höhe der einzelnen Teilbeträge richtet sich nach der vertraglichen Vereinbarung. Maßgebend für die Gestaltung der vertraglichen Regelung ist bei einem Erwerb vom Bauträger § 3 Abs. 2 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), der eine prozentuale Staffelung der Teilbeträge für die Durchführung einzelner Gewerke vorsieht.

Wichtig ist es daher, neben den genannten Teilauszahlungen, eine kostenfreie Bereitstellungszeit bei der Finanzierung einzuplanen. Andernfalls fallen Bereitstellungszinsen (i.d.R. in Höhe von 3 %) für nicht abgerufene Darlehensbeträge an.