Eine Umschuldung ist die Ablösung der bestehenden Restschuld durch ein neues Darlehen.

Eine Umschuldung lohnt sich bereits bei einer um 0,1 bis 0,2 Prozentpunkte günstigeren Finanzierung im Vergleich zum Prolongationsangebot der bisherigen Bank. Das bestätigt auch die Stiftung Warentest. Die durch den Bankwechsel entstehenden Kosten (Notar- und Grundbuchgebühren) belaufen sich bei einer Restschuld von beispielsweise 100.000 € auf einmalig ca. 200 €. Die Zinsersparnis kann hingegen, je nach Vertragslaufzeit, schnell einige tausend Euro betragen.

Fragt man Immobilieneigentümer, was ihnen bei ihrer Anschlussfinanzierung besonders wichtig ist, so werden immer wieder drei Punkte genannt:

1. Günstige Zinsen

2. Sondertilgungsmöglichkeiten

3. Schnelle Schuldenfreiheit durch höhere Tilgung

Die Umschuldung vermag diese Punkte aufgrund ihrer größeren Auswahl- und Gestaltungsmöglichkeiten in der Regel deutlich besser zu erfüllen als die Prolongation beim bisherigen Kreditgeber. Dennoch entscheiden sich noch immer zweidrittel der Darlehensnehmer für die Prolongation. Vielen Darlehensnehmern ist nicht bewusst, welche Einsparpotentiale sich gerade im Rahmen der Anschlussfinanzierung bieten. Durch eine schnelle und ungeprüfte Annahme des Prolongationsangebotes der bisherigen Bank vergeben Immobilieneigentümer häufig die Chance auf erhebliche Sparpotentiale und die Möglichkeit schneller schuldenfrei zu werden.

Mit einer Umschuldung haben Darlehensnehmer die Chance, die Finanzierung Ihrer Immobilie neu auszurichten und an die aktuelle Lebenssituation und geänderte Bedürfnisse anzupassen. So kann der Tilgungssatz erhöht werden, um früher Schuldenfreiheit zu erlangen. Es ist aber auch möglich – beispielsweise nach der Geburt von Kindern und dem (teilweisen) Wegfall von Einkommensanteilen infolge der Kinderbetreuung – die Tilgung zu strecken und auf diese Weise die monatliche Darlehensrate zu verringern.

Neben der Anpassung des Tilgungssatzes bietet die Umschuldung weitere vielfältige Gestaltungsmöglichkeiten. Um von diesen Chancen zu profitieren, ist es wichtig zu erkennen, wann sich Möglichkeiten zu einer Umschuldung bieten.

Eine Umschuldung ist grundsätzlich realisierbar:

• Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist: Der klassische Fall für eine Umschhuldung liegt vor, wenn die Zinsbindung des bisherigen Darlehens ausläuft. Dies ist in der Regel – je nach vertraglicher Vereinbarung – nach 10, 15 oder 20 Jahren der Fall, wenn die Zinsbindungsfrist endet, aber noch eine Restschuld des Darlehens verbleibt.
• 10 Jahre nach Auszahlung des Darlehens: Bei lang laufenden Darlehen deren vollständige Auszahlung bereits 10 Jahre oder länger zurückliegt, steht dem Darlehensnehmer ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht zu. Dies bietet die Gelegenheit sich vor Ablauf der Sollzinsbindung von dem bestehenden Darlehen zu lösen und früher von günstigen Zinsen zu profitieren.
• Bei Vorliegen eines berechtigten Interesses: § 490 Abs. 2 BGB gewährt dem Darlehensnehmer ein außerordentliches Kündigungsrecht. Voraussetzungen dafür sind, dass seit vollständiger Auszahlung des Darlehens sechs Monate abgelaufen sind und der Darlehensnehmer ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Letzteres ist insbesondere gegeben, wennn er die zur Sicherung des Darlehens beliehene Sache anderweitig verwerten – sprich in der Regel verkaufen – will. Im Rahmen einer Umschuldung dürfte diese Variante regelmäßig nur relevant werden, wenn finanzierte Immobilie und beliehene Immobilie nicht identisch sind. Gerade im Fall der außerordentlichen Kündigung nach § 490 Abs. 2 BGB sind aber verschiedene Dinge zu beachten. So werden zum einen durch die Rechtsprechung hohe Anforderungen an das Vorliegen eines berechtigten Interesses gestellt, zum anderen steht der Bank im Fall der außerordentlichen Kündigung eine Vorfälligkeitsentschädigung zu.
• Jederzeit bei Darlehen mit variablem Zins: Darlehen mit einer variablen Verzinsung sind jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündbar und bieten damit flexibel die Gelegenheit zur Umschuldung.
• Bei Bauspardarlehen – ab Zuteilungsreife: Die Immobilienfinanzierung mittels Bausparvertrag läuft in der Regel zweigeteilt ab. Diese sogenannten Kombi- oder Sofortkredite bestehen aus einem Darlehensvertrag  (sog. Vorausdarlehen), für welchen der Darlehensnehmer zunächst nur die Zinsen zahlt und daneben einem Bausparvertrag, der anstelle der Darlehenstilgung bespart wird. Erst wenn der Bausparvertrag nach vielen Jahren zuteilungsreif ist, wird das Vorausdarlehen durch das angesparte Bausparguthaben und das dann zur Auszahlung gelangende Bauspardarlehen getilgt. Ab diesem Zeitpunkt – der sogenannten Zuteilungsreife – hat der Darlehensnehmer die Möglichkeit, das Bauspardarlehen vorzeitig ohne Vorfälligkeitsentschädigung abzulösen. Insbesondere wenn seit Abschluss des Bausparvertrages das Zinsniveau gesunken ist und die aktuellen Marktzinsen unter dem Zinssatz des Bauspardarlehens liegen,  macht es Sinn eine Umschuldung genauer zu prüfen.

Mit der richtigen Vorbereitung erfolgreich zur Umschuldung. Die nachfolgenden Schritte zeigen, wie die Umschuldung gelingt und Ihre Bedürfnisse bei der zuküntigen Finanzierung Berücksichtigung finden.

1. Restschuld und neue Kreditsumme ermitteln: Ausgangspunkt für jede Umschuldung ist die Feststellung der verbleibenden Restschuld bei Ablauf der Zinsbindung. Den genauen Wert teilt Ihre Bank Ihnen mit Übersendung des Prolongationsangebotes mit. Verfügen Sie über Sparguthaben, welches Sie zur teilweisen Rückführung Ihrer Restschuld einsetzen wollen, so können Sie dies zum Ende der Zinsbindung ohne Vorfälligkeitsentschädigung tun und damit den Kreditbedarf der Anschlussfinanzierung reduzieren. Steht hingegen eine Modernisierung Ihrer Immobilie an, so bietet sich im Rahmen der Anschlussfinanzierung auch die Gelegenheit zu einer Erhöhung der Kreditsumme.
2. Einschätzung Ihrer aktuellen und zukünftigen Finanzsituation: Mit der Umschuldung haben Sie die Chance zur Neuausrichtung Ihrer Immobilienfinanzierung. Sie können noch einmal neu starten und die monatliche Rate an Ihre derzeitige bzw. zu erwartende finanzielle Situation anpassen. Das bedeutet, dass Sie die Tilgung strecken können, wenn die bisherige Rate mit Ihrer aktuellen Einnahme- und Ausgabesituation nur schwer zu stemmen war. Grundsätzlich sollten Sie sich bemühen, die Tilgung im Rahmen der Anschlussfinanzierung zu erhöhen und so schneller schuldenfrei zu werden und dauerhaft Zinsen zu sparen. Die nachfolgenden Fragen helfen Ihnen bei der Bewertung Ihrer Finanzsituation.
   • Wie haben sich Ihre Einnahmen und Ausgaben verändert? (Haben Sie den Job gewechselt? Sind sie befördert worden? Haben Sie Kinder bekommen und/oder Ihre Arbeitszeit reduziert? Sind Ihre Kinder mittlerweile aus dem Haus und stehen auf eigenen Beinen?)
   • Erwarten Sie kurz- oder mittelfristig derartige Veränderungen Ihrer Lebenssituation? Welche Auswirkungen haben diese auf Ihre Finanzen?
   • Rechnen Sie in Zukunft eventuell mit dem Erhalt einer Abfindung, Erbschaft oder Schenkung?
3. Finanzierungsangebote einholen und vergleichen: Holen Sie Angebote mehrerer Kreditinstitute ein und vergleichen diese mit dem Prolongationsangebot Ihrer bisherigen Bank. Wenn Sie bereits vor dem Erhalt des Prolongationsangebots tätig werden und Angebote einholen (Das ist zu empfehlen!), dann können Sie die Angebote natürlich untereinander vergleichen und mit dem Zins- und Tilgungsplan Ihrer ursprünglichen Finanzierung. Machen Sie sich klar, welche Punkte Ihnen im Rahmen der Anschlussfinanzierung besonders wichtig sind. Lesen Sie dazu auch  8 wertvolle Tipps zur Anschlussfinanzierung.
4. Anschlussfinanzierung abschließen und alten Darlehensvertrag kündigen: Nachdem Sie verschiedene Angebote verglichen und die passende Finanzierung für Ihre Bedürfnisse gefunden haben, schließen Sie den neuen Darlehensvertrag ab. Anschließend kündigen Sie das Altdarlehen unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Monat – frühestens zum Tag des Ablaufs der Sollzinsbindung (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Ihr neuer Darlehensgeber wird Sie bei der Erledigung der Formalitäten unterstützen und alles weitere Notwendige für Sie veranlassen.